Theo Điều 4, Luật Kinh doanh bất động sản 2006, kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản (bao gồm các dịch vụ môi giới, định giá, sàn giao dịch, tư vấn, đấu giá, quảng cáo, quản lý bất động sản). Thực tế tại Tây Ninh, trong thời gian qua, hầu như chỉ có hoạt động môi giới bất động sản của các cá nhân tự phát- quen gọi “cò đất” là ăn nên làm ra, còn sàn giao dịch bất động sản duy nhất của tỉnh thì chỉ phục vụ cho dự án của công ty mình là chính.

NGƯỜI DÂN VẪN THÍCH CHỌN “CÒ”

Qua tìm hiểu thì hiện nay khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở, người dân thường chọn phương cách: đăng bảng rao bán ngay tại khu nhà, đất muốn bán để ai có nhu cầu thì liên hệ. Cũng có người có  nhu cầu bán nhà, đất nhưng không muốn hàng xóm láng giềng hay biết nên không đăng bảng mà tìm đến “cò” nhờ tìm mối bán giúp.

Trong khi đó, người có nhu cầu mua nhà đất thường cho rằng những nơi treo bảng bán nhà, đất thường là của giới kinh doanh chuyên mua đi bán lại nên giá cả không thể rẻ; họ tin rằng nhà, đất do “cò” giới thiệu thường có giá mềm hơn, bởi lẽ phần lớn những trường hợp này là do chủ nhà, đất đang cần bán tài sản để giải quyết nợ nần, để chuyển đi nơi khác hoặc để ly hôn… do đó họ sẽ không đặt nặng vấn đề lợi nhuận để kêu giá cao.

Mặt khác, nhiều người tin rằng  “cò” luôn có mối quan hệ tốt với cán bộ địa chính ở địa phương nên việc mua bán bất động sản nếu qua tay “cò” thì thủ tục sẽ nhanh chóng, thuận lợi hơn. “Cò” cũng thường là người có tài ăn nói (cho dù có khi không hiểu biết đầy đủ về những vấn đề có liên quan bất động sản), không ít người khéo vẽ vời, thuyết phục người mua, khiến họ bằng lòng mua với giá cao. Cũng nhiều người do không có thời gian tìm hiểu hồ sơ pháp lý phần đất cần mua, nên đành chọn phương án giao dịch qua “cò”.

Tuy nhiên, trong thực tế không phải việc mua bán nhà đất nào qua tay “cò” cũng suôn sẻ. Không ít trường hợp, người mua nhà, đất qua sự giới thiệu của “cò” đã phải rước muộn phiền vào thân. Trường hợp chị H, ở thành phố Tây Ninh là một ví dụ. Tin tưởng sự giới thiệu của một tay “cò” chị tìm mua một phần đất vườn có giá tương đối rẻ ở phường IV, thành phố Tây Ninh. Dù chị cũng biết thông tin phần đất nằm trong khu vực quy hoạch nhưng tin theo lời “cò” rằng Nhà nước sắp xoá quy hoạch, và chị hoàn toàn có thể chuyển mục đích sử dụng phần đất nói trên sang đất ở đô thị để cất nhà.

Gần 10 năm dành dụm, chị đã nghe theo lời “cò” để mua phần đất trên. Kết quả đến giờ, phần đất chị mua đã gần 3 năm qua vẫn còn vướng quy hoạch không thể xin phép chuyển mục đích sử dụng đất vì vướng quy hoạch, chị muốn xin phép xây dựng tạm cũng không được vì đất của chị vẫn còn  là đất vườn! Chị cho biết, sau khi mua xong phần đất trên, chị đã mấy lần gọi điện cho tay “cò” để hỏi về việc chuyển mục đích sử dụng đất thì tay “cò” nói mình đã… hết trách nhiệm. Tức bực nhưng chị không biết phải làm gì bởi trước đó chị và tay “cò” đất đâu có làm hợp đồng môi giới gì với nhau!

Căn cứ theo số điện thoại đăng trên bảng rao bán phần đất nằm trên khu động ruộng ven đường Cách Mạng Tháng Tám nối dài, thuộc khu vực phường 1, thành phố Tây Ninh, chúng tôi liền liên hệ để hỏi thêm thông tin. Bắt máy là một người đàn ông cho biết phần đất trên của người bạn nhờ ông đăng bảng bán giùm! Khi tôi gặng hỏi phần đất này đã chuyển sang đất ở hay chưa, người đàn ông cho biết hiện đất vẫn còn là đất lúa nhưng chỉ khoảng 1 năm nữa là có thể chuyển sang đất ở được! Tôi lại hỏi: hiện Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ thị cấm chuyển mục đích sử dụng đất lúa sao có thể chuyển được, ông ta vẫn khẳng định chắc nịch: chuyện nhỏ! Bởi ông đã giới thiệu mua, bán không biết bao nhiều nhà, đất nên rất rành (?). Thế nhưng khi tôi đặt vấn đề: nếu tôi đồng ý mua phần đất trên thì ông ta phải làm giấy cam kết trong vòng một năm phải thực hiện cho được việc chuyển mục đích sử dụng phần đất trên, nếu không làm được phải đền gấp đôi giá trị thì ông ta…chửi và tắt máy.

Có một tấm băng-rôn được treo tại góc ngã tư đường Lê Văn Tám – Huỳnh Công Giản, thành phố Tây Ninh giới thiệu mua bán nhà đất. Chúng tôi thử liên hệ với số điện thoại  có ghi trên đó. Bắt máy cũng là một người đàn ông. Nghe tôi nói có nhu cầu mua đất, người này liền giới thiệu một phần đất có chiều ngang 30m phía trong một con hẻm đường Cách Mạng Tháng Tám có giá 100 triệu đồng/m- giá còn có thể thương lượng.

Tôi từ chối với lý do phần đất quá lớn, không đủ tiền mua. Ông này liền hỏi tôi có bao nhiều tiền, muốn mua đất thế nào cứ nói, ông sẽ giới thiệu cho mấy phần đất của người quen nhờ bán, ông chỉ lấy tiền hoa hồng của người bán là 2% giá trị đất chứ không lấy hoa hồng của người mua nên tôi cứ việc an tâm. Lấy lý do phải chờ về bàn với vợ rồi mới quyết định, tôi hẹn sẽ liên hệ sau.

LẶNG LẼ SÀN GIAO DỊCH

Sàn giao dịch bất động sản duy nhất ở Tây Ninh được cấp phép hoạt động trực thuộc Công ty cổ phần Xây dựng và phát triển đô thị tỉnh. Trong buổi sáng ngày 26.1.2015, khi chúng tôi tìm đến văn phòng Công ty để tìm hiểu hoạt động của sàn giao dịch thì thấy không khí nơi đây khá lặng lẽ, chẳng thấy ai đến giao dịch. Tiếp chúng tôi, một nhân viên tại đây cho biết, thời gian qua hoạt động chính của sàn giao dịch bất động sản là giới thiệu bán những dự án nhà ở do Công ty làm chủ đầu tư.

Riêng hoạt động ký gửi bất động sản nhà, đất của cá nhân riêng lẻ tuy cũng có nhưng rất ít. Đơn cử như năm 2014, trong số 28 tài sản nhà đất thuộc cá nhân riêng lẻ ký gửi giao dịch chỉ có 2 tài sản giao dịch thành công tại sàn. Con số giao dịch thành công của năm 2013 là 3 và năm 2012 là 7.

Đại diện sàn giao dịch bất động sản nói trên cho biết thêm: từ năm 2007 đến nay, thị trường bất động sản cả nước bị “đóng băng”, không còn sôi động như trước đó. Người dân thường có tâm lý không thích thực hiện giao dịch mua, bán nhà đất riêng lẻ qua sàn bởi họ sợ thủ tục rườm rà.

Thật ra thì thủ tục này lại rất đơn giản, người dân chỉ cần phô- tô giấy chứng nhận sở hữu nhà, đất đem đến sàn giao dịch và viết phiếu yêu cầu ký gửi là được. Sau đó, sàn giao dịch bất động sản sẽ tiến hành xác minh định giá tài sản rồi đưa lên mạng quảng cáo. Đặc biệt khi có nhu cầu mua nhà, đất riêng lẻ, ngoài việc được tư vấn thủ tục hồ sơ thì người dân còn được bảo đảm về tính pháp lý của bất động sản được giới thiệu trên sàn giao dịch, nói nôm na đó  là bất động sản “sạch”- không bị vướng mắc vấn đề tranh chấp, kê biên, quy hoạch…

Trong khi chi phí hoa hồng cho giao dịch qua sàn rất thấp, đơn cử như giá trị nhà, đất dưới 500 triệu đồng- phí hoa hồng là 1,5%, trên 500 triệu là 1%, nghĩa là thấp hơn so với tiền “cò” ngoài thị trường. Tuy nhiên, vị đại diện sàn giao dịch cũng thừa nhận trong thực tế, người dân vẫn thích giao dịch nhà đất qua “cò”, một phần cũng do công tác tuyên truyền về hoạt động của sàn giao dịch chưa sâu nên người dân chưa hiểu rõ.

“CÒ” VẪN TỰ DO HOẠT ĐỘNG

Chúng tôi đã liên hệ với Phòng Quản lý nhà- bất động sản- Sở Xây dựng, lãnh đạo Phòng cho biết: do hiện nay ở tỉnh chưa có nhiều dự án nhà ở nên mới chỉ có một sàn giao dịch bất động sản của Công ty Xây dựng và phát triển đô thị được cấp phép hoạt động. Còn việc giao dịch bất động sản ở ngoài dân hiện nay thường là tự phát với nhau hoặc qua trung gian (cò), tiềm ẩn nhiều rủi ro. Thời gian trước đây đã có một doanh nghiệp xin thành lập sàn giao dịch bất động sản nhưng do không đủ điều kiện nên Sở Xây dựng không đồng ý.

Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2006, người hành nghề kinh doanh môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản, vậy thời gian qua Sở Xây dựng có nắm được bao nhiêu cá nhân hành nghề này hay không? Trả lời câu hỏi này, vị lãnh đạo Phòng Quản lý nhà - bất động sản cho biết, thời gian qua Sở Xây dựng chưa cấp phép cho cá nhân nào hoạt động môi giới bất động sản.

Tuy nhiên có thể có những doanh nghiệp đăng ký ngành nghề kinh doanh bao gồm cả hoạt động môi giới bất động sản, nhưng giấy phép của họ là do Sở Kế hoạch - Đầu tư cấp nên Sở Xây dựng không nắm được. Thời gian tới, Phòng Quản lý nhà- bất động sản sẽ tham mưu Sở Xây dựng tiến hành thanh tra, kiểm tra các điểm, các cá nhân quảng cáo hoạt động môi giới bất động sản để có biện pháp chấn chỉnh, xử lý các hành vi vi phạm.

 Theo số liệu của Sở Xây dựng,  năm 2014 chỉ có một hồ sơ của một cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản. Như vậy với những người làm nghề này và đang hoạt động công khai rầm rộ bên ngoài thì ai kiểm tra, quản lý? Việc hoạt động “ngoài luồng” của “cò” dễ sinh ra hệ luỵ từ các vụ “mai mối” mua, bán đất mà thường sự thiệt thòi rơi về phía người mua, điều đó cũng do không có bất cứ một văn bản nào ràng buộc về mặt pháp lý giữa hai bên: người mua/bán đất và “cò”.

Khi xảy ra sự cố không mong muốn như cung cấp thông tin sai lệch gây thiệt hại cho người mua (có khi cả người bán) đất thì ai xử lý? Bởi lẽ hiện nay các tay “cò” chẳng dại gì làm văn bản cam kết về việc môi giới của mình mà tất cả chỉ là “nói miệng”.

Nên chăng trong thời gian tới, Nhà nước cần có biện pháp quản lý chặt chẽ hoạt động môi giới bất động sản, có biện pháp xử lý nghiêm các cá nhân hoạt động về lĩnh vực này mà không có đủ điều kiện quy định. Đồng thời sàn giao dịch bất động sản cũng cần chủ động tuyên truyền sâu rộng về chức năng, lợi ích của sàn đến người dân để mọi người cùng hiểu và sẵn sàng tham gia khi có nhu cầu.

Quan trọng hơn là người dân phải biết cách tự bảo vệ mình khi thực hiện mua, bán bất động sản, nhất thiết nên liên hệ với các cơ quan chuyên môn địa phương để nắm được tính pháp lý của bất động sản mà mình cần mua để hạn chế những rủi ro không đáng có. Và có lẽ trong tỉnh cũng cần có thêm nhiều hơn- thay vì chỉ một sàn giao dịch bất động sản như hiện nay để có thể phục vụ được nhu cầu của đông đảo người dân.

THẾ NHÂN – NHI TRẦN